Бесплатная юридическая консультация

8 (495) 620-94-59

Укажите данные для звонка, мы перезвоним в течение нескольких минут и бесплатно проконсультируем Вас!

Ваше имя:

Номер телефона:

Что можно делать с ипотечной квартирой?

Несмотря на кризис и непростую экономическую ситуацию в стране россияне по-прежнему продолжают приобретать жилье пользуясь ипотечным кредитованием. Данная статья будет полезна и тем, кто уже приобрел жилье по ипотеке, и тем, кто только интересуется этим вопросом. В ней мы расскажем о том, какие действия граждане вправе совершать в отношении квартиры, купленной по ипотеке, и в каких случаях эти действия необходимо согласовывать с банком

Какие действия можно совершать с ипотечной квартирой?

Регистрация в ипотечной квартире

Регистрация по месту жительства в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, как правило, не вызывает особых трудностей. Российское законодательство не предусматривает для данного действия каких-либо ограничений, однако следует учитывать, что определенные ограничения могут содержаться в самом кредитном договоре с банком. Данные ограничения не могут распространяться на членов семьи заемщика, однако регистрация в ипотечной квартире гражданского супруга или близких родственников может потребовать согласования с залогодержателем, т.е. с банком. Чтобы впоследствии не возникло возможных споров с банком, заемщику следует обратить особое внимание на подобные пункты кредитного договора, и в случае наличия неподходящих условий попытаться их урегулировать дополнительным соглашением.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Существует мнение, что продать приобретенную по ипотечному кредиту квартиру нельзя до полного погашения кредита, поскольку она находится под залогом и имеет соответствующее обременение. Данное мнение не совсем соответствует действительности, поскольку запрет на продажу ипотечной квартиры мог бы существенно ухудшить позицию заемщиков, которые, к примеру, испытывают затруднения с выплатой ипотечного кредита. Четко определенные законодательством механизмы данной процедуры позволяют избежать каких-либо особых рисков для сторон, осуществляющих подобную сделку. Основной проблемой является получение согласия банка на продажу ипотечного жилого помещения. Согласно Закону "Об ипотеке" данное условие является обязательным для совершения сделки, а на покупателя ипотечной квартиры, в свою очередь, возлагается исполнение всех обязанностей по ипотечному договору.

Следует помнить, что залог сохраняет свою силу независимо от того, были ли нарушены при переходе имущества к другим лицам какие-либо правила, установленные для подобного перехода, или нет (ст. 38 ч.3 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Продажа ипотечной квартиры с согласия банка

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Сдача в аренду или по договору найма ипотечной квартиры является довольно распространенным явлением, и обычно залогодержатель не возражает против подобного способа заработка заемщика. Но банк вправе указать в ипотечном договоре необходимость согласования с ним совершения подобных действий.

Сдавать ипотечную квартиру в наем без согласия банка можно лишь при наличии следующих обстоятельств:

  • использование сдаваемого имущества соответствует его назначению;
  • сроки пользования (аренды или найма) не превышают сроков исполнения обязательств по ипотечному кредиту;
  • в договоре отсутствуют условия необходимости согласования с банком подобных действий.

При обращении залогодержателем взыскания на находящееся под залогом имущество, права аренды или иные права пользования, предоставленные без соответствующего согласия залогодержателя после заключения ипотечного договора, прекращаются с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (ст.40 ч.2 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Можно ли дарить или передавать по наследству ипотечное жилье?

Дарение и наследование ипотечного жилья

Дарение и наследование ипотечного жилья

Дарение ипотечной квартиры возможно после полного погашения ипотеки, либо в период действия кредитного договора, но при согласии на это залогодержателя, т.е. банка. Иные условия могут быть предусмотрены договором ипотеки. Что касается наследования ипотечного жилья, то в этом случае подобных ограничений нет. Залогодатель (заемщик) вправе завещать заложенное имущество, каким и является ипотечная квартира в период действия кредитного договора. Условия ипотечного договора, которые ограничивают такое право залогодателя, являются ничтожными в силу ч.3 ст.37 Закона "Об ипотеке". В случае смерти ипотечного заемщика, его обязательства по договору ипотеки, в том числе и те, которые не были исполнены им надлежащим образом (например, просроченная задолженность), переходят к его наследникам. При этом должны соблюдаться нормы статьи 1175 ГК РФ, согласно которой наследники заемщика отвечают по его долгам в пределах стоимости полученного ими наследственного имущества (и не более).

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Законодательством не предусмотрено каких-либо ограничений в использовании ипотечного жилья по назначению. Это значит, что перепланировка ипотечной квартиры, согласованная с соответствующими органами в установленном законом порядке, допускается, а условия кредитного договора, запрещающие ее, являются ничтожными. Тем не менее, большинство банков включают в договор об ипотеке условия, предусматривающие обязательное согласие банка на осуществление перепланировки и даже возможность периодического осмотра квартиры. В этом вопросе главной задачей для тех, кто желает провести перепланировку в ипотечной квартире, является убедить банк-залогодержатель, что в результате этой перепланировки стоимость объекта и его функциональное назначение не изменятся.

Возможен ли отказ от ипотечной квартиры и возврат денег?

Отказ от ипотечного жилья при нарушении договора застройщиком

Отказ от ипотечного жилья при нарушении договора застройщиком

Данный вопрос касается ипотечного жилья, приобретаемого по договору долевого строительства, т.е. в отношении строящегося жилья законом предусмотрена возможность отказа от него и возврата уплаченных застройщику средств.

Основания и порядок отказа от участия в долевом строительстве регулируются статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...". Согласно указанной статье участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в следующих ситуациях:

  • если застройщик пропустит срок передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца;
  • при неисполнении застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст. 7 и ч.3 ст. 15.1 Закона;
  • в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • в иных установленных договором или законодательством случаях.

При отказе от исполнения договора по указанным выше основаниям застройщик будет обязан вернуть денежные средства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь должен вернуть их в банк.

Договор долевого строительства может быть расторгнут по требованию участника в судебном порядке если:

  • строительство прекращено или приостановлено, либо имеются обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что объект долевого строительства не будет передан в установленный договором срок;
  • существенно изменена проектная документация или размер объекта долевого строительства;
  • изменено назначение общего имущества, в том числе нежилых помещений;
  • в иных предусмотренных законодательством или договором случаях.

Следует помнить, что обязанность заемщика (участника долевого строительства) исполнять свои кредитные обязательства сохраняется за ним даже в случае ненадлежащего исполнения либо неисполнения застройщиком своих обязанностей.

Поскольку ипотечное кредитование известно своими высокими рисками потери денежных средств и даже жилья, гражданам следует очень серьезно относиться к этому вопросу и лучше своевременно обращаться за профессиональной юридической помощью. Причем проконсультироваться с юристом желательно еще на стадии оформления ипотечного кредита. Лучше изначально доверить опытному юристу проверку кредитного договора на предмет его соответствия нормам законодательства и соблюдения прав заемщика. А если договор уже заключен, юрист может подготовить необходимые документы для распоряжения ипотечной квартирой, провести переговоры с банком от имени заемщика, а при нарушении его прав – подготовить иск в суд и представлять в суде его интересы.



Права потребителя: можно ли фотографировать ценники и товары в магазине

Выморочное имущество: что означает и кто его наследует

Как правильно застраховать загородный дом
Заказать обратный звонок  »»